דרישת ערבים טובים להבטחת חיובי שוכר מכח הסכם שכירות הינה דבר שבשגרה אשר בעלי נכסים מקפידים בו הקפדה יתרה, ובצדק.
ידוע לכל כי אוירה אידילית ונעימה ששררה בעת חתימת הסכם השכירות בין שוכר ומשכיר, עלולה לההפך במהלך תקופת השכירות לפחות אידילית ופחות נעימה וזאת מסיבות שונות ולרוב בשל אי עמידת השוכר בהתחייבויותיו, כגון הפסקת תשלום דמי השכירות.
במקרים כגון אלה, קיומם של ערבים טובים שערבו לחיובי השוכר הם בבחינת אור בקצה המנהרה עבור בעל הנכס העומד בפני שוקת שבורה.
שאלה חשובה במיוחד, הן עבור בעל הנכס והן עבור הערבים לחיובי השוכר, היא שאלת משך תקפותה של הערבות והאם היא חלה גם לגבי תקופות שכירות נוספות מעבר לתקופה המקורית?
בסוגיה זו דן בית משפט השלום בחיפה לאחרונה כערכאת ערעור (ע"א 267/05 קסטל נ' סרביאן, מיום 12.2.06).
המערערת ערבה בשטר חוב להתחייבויות השוכרת, בתה, על פי הסכם שכירות שנחתם ביום 18.02.03 לתקופה של 12 חודשים, החל מיום 1.2.03 ועד ליום 31.1.04 (להלן: "ההסכם הראשון") עם המשיב. במסגרת ערבותה חתמה המערערת על שיק בטחון ועל שטר בטחון. לשוכרת ניתנה אפשרות להאריך את תקופת ההסכם בשתי תקופות נוספות (להלן: "תקופת האופציה") בנות 12 חודשים כל אחת. ואכן, ביום 21.07.04 מומשה האופציה הראשונה וכמו כן הצטרף שוכר נוסף, בעלה של השוכרת (להלן: "ההסכם השני").
לטענת המשיב, השוכרים (בתה של המערערת וחתנה) הפרו את הסכם השכירות, פיגרו בתשלומי השכירות וכן הפרו חיובים אחדים שנתלו על עצמם בחוזה השכירות ולאחר שפינו את המושכר ולא שילמו את חובותיהם, הוגש שטר הביטחון לביצוע בהליכי הוצל"פ בין היתר נגד המערערת כערבה לחוב השוכרים.
התנגדות המערערת נדחתה על ידי כבוד הרשם (כתוארו דאז) ב. ברגר שקבע, כי המערערת חתמה על שטר חוב להבטחת התחייבויות השוכרים כלפי המשיב על פי הסכם השכירות הכולל אופציה שממושה וכי גם בהנחה שהחוב לשנת השכירות הראשונה שולם במזומן, הרי שהיה קיים חוב בגין דמי השכירות לתקופת האופציה וערבותה של המערערת חלה גם על חוב זה.
על החלטת הרשם ברגר הגישה המערערת ערעור אשר נדון בפני כבוד השופט יעקב וגנר.
המערערת טענה בערעור, כי בהסכם השכירות הראשון נקבע שכתנאי למימוש האופציה יש לחדש או להאריך את הביטחונות, לרבות שטר החוב עליו חתמה המערערת.
המערערת טענה עוד, כי קיימים שינויים מהותיים בין ההסכם הראשון לשני, שינויים הנוגעים בין השאר לזהות השוכרים (נוסף שוכר נוסף) ולגובה דמי השכירות. שינויים אלה מצביעים, לטענת המערערת, על כך, כי ההסכם השני הינו הסכם חדש ואינו למעשה, מימוש האופציה הכלולה בהסכם הראשון. לטענתה, אף אם לא הייתה נדרשת הסכמת הערבים, הרי שינוי כה מהותי בהיקף חבותם, היה דורש את הסכמתם לכך, שכן שינויים מהותיים אלה לא עמדו מול עיניהם בעת חתימת ההסכם הראשון ולא היו בידיעתם.
לאחר בחינת סעיפי חוק הערבות וקביעה כי בנסיבות העניין מוטל נטל ההוכחה לעניין פרעון החוב על המערערת ולא על אוחז השטר, דן השופט וגנר בטענות המערערת לעניין אי תקפות ערבותה בנוגע לחיובי השוכרים בתקופת האופציה.
כבוד השופט וגנר מצטט את סעיף 5(ג) (2) לחוק הערבות: "5(ג) חל בחיוב הנערב שינוי אחר, על פי הסכם בין החייב לבין הנושה, משתנה חיובו של הערב לפי השינוי, אולם הברירה בידי הערב - (1) למלא ערבותו ללא שינוי, אם ניתן לעשות כן; (2) לבטל ערבותו אם השינוי היה שינוי יסודי הפוגע בזכויות הערב..." וקובע כי סעיף זה אינו חל העניין הנדון, שכן לא חל במקרה דנן שינוי יסודי בחיוב הנערב, המצדיק שינוי בחיובה של המערערת, או ביטולו.
בית המשפט קובע עוד, כי לשון סעיף 5(ג) לחוק הערבות ברורה ומפורשת, ולפיה בידי הערב נתונה הברירה - אם אכן חל שינוי בחוב הנערב - "למלא את ערבותו ללא שינוי ", או "לבטל ערבותו" אם היה "שינוי יסודי" בחיוב. סעיף 5(ג) אינו מדבר על ביטול מכללא - בשתיקה או בהסכמה - אלא הצד הערב חייב לנקוט בפעולה כלשהי לביטול הערבות, דבר שלא נעשה במקרה דנן.
נקבע, כי הסכם השכירות השני אינו שונה במהותו ובאופיו מהסכם השכירות הראשון אלא הוא בא מכוח הסכם השכירות הראשון, תוך מימוש האופציה שניתנה בהסכם השכירות הראשון.
"עניין לנו בתקופות שכירות עוקבות ובחוזי שכירות באותו נוסח בשינויים קלים בלבד בהתייחס לגובה דמי השכירות והתווספות של שוכר נוסף. שינויים קלים אלה אין בהם כדי לשחרר את המערערת מהתחייבויותיה למשכיר".
לדידי, בכל הכבוד, נכונה גישה זו של בית המשפט הנכבד, אולם זאת אך בתנאי שבהסכם השכירות הראשון נקבע במפורש מנגנון אופציה להארכת תקופת השכירות, שכן אז אכן מנוע הערב מלטעון כי לא ידע או לא התכוון להאריך את ערבותו מעבר לתקופת השכירות הראשונה.
מסקנה הנובעת מכך, ואשר הולמת לדעתי את הוראות חוק הערבות היא כי לולא קביעת מנגנון האופציה בהסכם השכירות הראשון נכון היה לקבל את טענת המערערת ולו מן המוסכמה כי "המקבל על עצמו ערבות עושה כן מתוך נכונות לחשוף עצמו לתקופה מסויימת לסיכון מסויים, ולשאת באותה תקופה באחריות לנערב" (ראה: כבוד השופט קלינג, ת"א (תל-אביב-יפו) 1391/97 - זינגר ברנע נ' ז'נס קוסמטיקס . תק-מח 2000(1), 46067 ,עמ' 46069).
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
ידוע לכל כי אוירה אידילית ונעימה ששררה בעת חתימת הסכם השכירות בין שוכר ומשכיר, עלולה לההפך במהלך תקופת השכירות לפחות אידילית ופחות נעימה וזאת מסיבות שונות ולרוב בשל אי עמידת השוכר בהתחייבויותיו, כגון הפסקת תשלום דמי השכירות.
במקרים כגון אלה, קיומם של ערבים טובים שערבו לחיובי השוכר הם בבחינת אור בקצה המנהרה עבור בעל הנכס העומד בפני שוקת שבורה.
שאלה חשובה במיוחד, הן עבור בעל הנכס והן עבור הערבים לחיובי השוכר, היא שאלת משך תקפותה של הערבות והאם היא חלה גם לגבי תקופות שכירות נוספות מעבר לתקופה המקורית?
בסוגיה זו דן בית משפט השלום בחיפה לאחרונה כערכאת ערעור (ע"א 267/05 קסטל נ' סרביאן, מיום 12.2.06).
המערערת ערבה בשטר חוב להתחייבויות השוכרת, בתה, על פי הסכם שכירות שנחתם ביום 18.02.03 לתקופה של 12 חודשים, החל מיום 1.2.03 ועד ליום 31.1.04 (להלן: "ההסכם הראשון") עם המשיב. במסגרת ערבותה חתמה המערערת על שיק בטחון ועל שטר בטחון. לשוכרת ניתנה אפשרות להאריך את תקופת ההסכם בשתי תקופות נוספות (להלן: "תקופת האופציה") בנות 12 חודשים כל אחת. ואכן, ביום 21.07.04 מומשה האופציה הראשונה וכמו כן הצטרף שוכר נוסף, בעלה של השוכרת (להלן: "ההסכם השני").
לטענת המשיב, השוכרים (בתה של המערערת וחתנה) הפרו את הסכם השכירות, פיגרו בתשלומי השכירות וכן הפרו חיובים אחדים שנתלו על עצמם בחוזה השכירות ולאחר שפינו את המושכר ולא שילמו את חובותיהם, הוגש שטר הביטחון לביצוע בהליכי הוצל"פ בין היתר נגד המערערת כערבה לחוב השוכרים.
התנגדות המערערת נדחתה על ידי כבוד הרשם (כתוארו דאז) ב. ברגר שקבע, כי המערערת חתמה על שטר חוב להבטחת התחייבויות השוכרים כלפי המשיב על פי הסכם השכירות הכולל אופציה שממושה וכי גם בהנחה שהחוב לשנת השכירות הראשונה שולם במזומן, הרי שהיה קיים חוב בגין דמי השכירות לתקופת האופציה וערבותה של המערערת חלה גם על חוב זה.
על החלטת הרשם ברגר הגישה המערערת ערעור אשר נדון בפני כבוד השופט יעקב וגנר.
המערערת טענה בערעור, כי בהסכם השכירות הראשון נקבע שכתנאי למימוש האופציה יש לחדש או להאריך את הביטחונות, לרבות שטר החוב עליו חתמה המערערת.
המערערת טענה עוד, כי קיימים שינויים מהותיים בין ההסכם הראשון לשני, שינויים הנוגעים בין השאר לזהות השוכרים (נוסף שוכר נוסף) ולגובה דמי השכירות. שינויים אלה מצביעים, לטענת המערערת, על כך, כי ההסכם השני הינו הסכם חדש ואינו למעשה, מימוש האופציה הכלולה בהסכם הראשון. לטענתה, אף אם לא הייתה נדרשת הסכמת הערבים, הרי שינוי כה מהותי בהיקף חבותם, היה דורש את הסכמתם לכך, שכן שינויים מהותיים אלה לא עמדו מול עיניהם בעת חתימת ההסכם הראשון ולא היו בידיעתם.
לאחר בחינת סעיפי חוק הערבות וקביעה כי בנסיבות העניין מוטל נטל ההוכחה לעניין פרעון החוב על המערערת ולא על אוחז השטר, דן השופט וגנר בטענות המערערת לעניין אי תקפות ערבותה בנוגע לחיובי השוכרים בתקופת האופציה.
כבוד השופט וגנר מצטט את סעיף 5(ג) (2) לחוק הערבות: "5(ג) חל בחיוב הנערב שינוי אחר, על פי הסכם בין החייב לבין הנושה, משתנה חיובו של הערב לפי השינוי, אולם הברירה בידי הערב - (1) למלא ערבותו ללא שינוי, אם ניתן לעשות כן; (2) לבטל ערבותו אם השינוי היה שינוי יסודי הפוגע בזכויות הערב..." וקובע כי סעיף זה אינו חל העניין הנדון, שכן לא חל במקרה דנן שינוי יסודי בחיוב הנערב, המצדיק שינוי בחיובה של המערערת, או ביטולו.
בית המשפט קובע עוד, כי לשון סעיף 5(ג) לחוק הערבות ברורה ומפורשת, ולפיה בידי הערב נתונה הברירה - אם אכן חל שינוי בחוב הנערב - "למלא את ערבותו ללא שינוי ", או "לבטל ערבותו" אם היה "שינוי יסודי" בחיוב. סעיף 5(ג) אינו מדבר על ביטול מכללא - בשתיקה או בהסכמה - אלא הצד הערב חייב לנקוט בפעולה כלשהי לביטול הערבות, דבר שלא נעשה במקרה דנן.
נקבע, כי הסכם השכירות השני אינו שונה במהותו ובאופיו מהסכם השכירות הראשון אלא הוא בא מכוח הסכם השכירות הראשון, תוך מימוש האופציה שניתנה בהסכם השכירות הראשון.
"עניין לנו בתקופות שכירות עוקבות ובחוזי שכירות באותו נוסח בשינויים קלים בלבד בהתייחס לגובה דמי השכירות והתווספות של שוכר נוסף. שינויים קלים אלה אין בהם כדי לשחרר את המערערת מהתחייבויותיה למשכיר".
לדידי, בכל הכבוד, נכונה גישה זו של בית המשפט הנכבד, אולם זאת אך בתנאי שבהסכם השכירות הראשון נקבע במפורש מנגנון אופציה להארכת תקופת השכירות, שכן אז אכן מנוע הערב מלטעון כי לא ידע או לא התכוון להאריך את ערבותו מעבר לתקופת השכירות הראשונה.
מסקנה הנובעת מכך, ואשר הולמת לדעתי את הוראות חוק הערבות היא כי לולא קביעת מנגנון האופציה בהסכם השכירות הראשון נכון היה לקבל את טענת המערערת ולו מן המוסכמה כי "המקבל על עצמו ערבות עושה כן מתוך נכונות לחשוף עצמו לתקופה מסויימת לסיכון מסויים, ולשאת באותה תקופה באחריות לנערב" (ראה: כבוד השופט קלינג, ת"א (תל-אביב-יפו) 1391/97 - זינגר ברנע נ' ז'נס קוסמטיקס . תק-מח 2000(1), 46067 ,עמ' 46069).
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
